为贯彻落实党的十七大关于让老百姓“住有所居”的精神，着力解决余姚市低收入人群的住房问题，更好地满足广大人民群众正常的住房需求，引导房地产市场稳步健康发展。根据日前省建设厅《关于抓紧做好住房建设计划（规划）制定和公布工作的紧急通知》（浙建规[2008]1号文件）、浙江省建设厅《转发建设部关于进一步加强住房建设规划工作的通知》（建房发[2006]282号文件），加强对我市住房建设的指导和统筹，特制订了《2008年度余姚市住房建设计划》。

(一)  为加强对本市近期住房建设的指导和统筹，适应本市居民日益增长的住房需求，促进房地产市场持续、稳定和健康发展，依据相关法律、法规、规章和上层次规划要求，按照国家和本市房地产调控的有关政策，结合本市实际，制定本计划。

(二)  本计划以满足本市不同收入家庭合理住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。

(三)本计划是落实《余姚市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》、《余姚市近期建设规划（2006-2010）》的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，对全市住房建设起着综合调控作用。

（四） 本规划的规划区为《余姚市城市总体规划（2001-2020）》确定的规划控制区范围，包括中心城区和余姚市工业园区。其中中心城区78.7平方公里，余姚市工业园区30.7平方公里。

（五）本计划包括文本及附图。

    （一）住房建设的指导思想

    按照坚持科学发展观和建设和谐社会的要求，全面落实国办发(2006)37号、建住房(2006)165号、国发(2007)24号和浙政发(2007)57号等文件精神，结合余姚市住房建设实际，以建设资源节约型和环境友好型城市为基础，进一步完善以市场为导向，加强宏观调控，调整住房结构，建立和优化以重点发展满足中低收入家庭自住需求的中低价位、中小套型普通商品房为主的住房保障体系，建立满足不同需求的住房供应体系，提出科学合理的土地布局规划和供应计划，引导符合国情的住房建设模式和消费模式，促进余姚市经济社会与住房建设的持续、平稳、有序、健康发展。 

    （二）住房建设的总体目标

    不断满足全市人民日益增长的住房需求，加快解决中低收入家庭的住房问题，初步建立起由普通商品房、经济适用住房、廉租住房、经济租赁房（含人才公寓）、及外来务工人员公寓等组成的满足不同层次居民居住需求的住房供应与保障体系。

    保障性住房建设的总体目标。健全面向城镇低收入住房困难家庭，以廉租住房为重点、经济适用住房和经济租赁住房为辅助的多层次城镇住房保障体系，努力破解人民群众住房难问题。 

    （三）住房建设年度目标

    保障性住房建设年度目标：经济适用住房建筑面积约12万平方米，约0.17万套；经济租赁房（含人才公寓）、农民工公寓、外来工集中住房建筑面积约3.8万平方米，约0.06万套。

    实物配租的廉租住房来源包括政府新建、收购的住房、腾退的公有住房、社会捐赠的住房和其他渠道筹集的住房。2008年度廉租住房保障200户。

    普通商品房建设目标：普通商品房约0.8万套，住宅建筑面积75万平方米。其中，中低价位、中小户型商品房约0.98万套，住宅建筑面积约68.3万平方米。

    2008年度住房建设套数共约1.03万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房建筑面积约占到住宅总建筑面积的75%。 

    （四）住房建设结构总体要求

    （1）总体要求。余姚市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房、廉租住房、经济租赁房（含人才公寓）、外来务工人员公寓）面积所占比重，必须符合国办发(2006)37号文件的要求。

    （2）下列土地应按本计划实施。

    商品住宅：商品住宅以实际供地总量为准，即在2008年1月1日后经公开拍卖及出让的土地；

    经济适用住房、廉租住房、经济租赁房（含人才公寓）、非成套房改造和外来务工人员公寓：在2008年1月1日后规划期内项目完成前期各项准备工作、具备开工条件的土地。 

    （3）经济适用住房、经济租赁房（含人才公寓）、外来务工人员公寓中套型建筑面积小于90平方米的占100%。

    经济适用住房、普通商品房中配建的廉租住房单套建筑面积控制在60平方米以内。

    经济适用住房严格控制为中小套型，建筑面积一般控制在70平方米以下，约占85％－88％。为保证家庭成员4人(含)以上申请家庭的居住面积，部分经济适用住房的建筑面积控制在80平方米以下，约占12％－15％。

   （4）商品住宅中套型建筑面积比。由于公开拍卖与出让的土地地价成本较高、开发时间固定(在取得土地2年内开工)，且需满足不同层次市民的住房需求，因此在综合考虑并在满足余姚市套型建筑面积比总体要求的前提下，本计划具体单个建设项目可根据其所处位置、总用地规模、开发强度、建设年度、具体定向安置等实际情况，在保证年度总量满足要求的前提下，经可行性分析后由市政府采取“一事一议”的方式同意调整后，进行适当调整，并同时明确具体平衡地块，要求同步实施。

    （5）两项强制性指标的确定。住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标，应作为土地出让的前置条件落实到新开发的住宅项目中。

   两项强制性指标的确定必须符合住房建设规划中关于住房套型结构比例的规定。 

    按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应符合以下要求：

    （1）落实科学发展观和建设和谐社会的要求，住宅建设结合近期城市基础设施建设，考虑交通便利、出行方便、可达性好等因素，合理安排居住用地，同步建设各种配套设施。

    （2）确保经济适用住房、廉租住房、经济租赁房（含人才公寓）和外来务工人员公寓等政府保障性住房建设用地。为减轻政府保障性住房供应压力，本年度应在交通和生活便利地区，重点选址建设一批以满足低收入家庭基本住房需求的中低价位、中小套型为主的经济适用住房、廉租住房，以及建设一批满足中低收入家庭自住需求的中低价位、中小套型普通商品房为主的限价商品房。

   （3）根据住房需求及市场需求控制土地供应总量，确定商品房和政府保障性用房开发建设的合适比例。

   （一）住房用地供应指导思想

在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政府保障性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，促进房地产市场健康发展。 

    （二）住房用地供应总量

    2008年住房用地供应总量约62.5公顷。 

    （三）住房用地供应结构指引

    1、商品住房用地。2008年新增可供应商品住宅用地约51.97公顷。其中，约35公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房。

    2、政府保障性住房用地。2008年新供应政府保障性住房用地总量约10.53公顷。其中，经济适用住房用地约8公顷；经济租赁房（含人才公寓）和外来务工人员公寓建设用地约2.53公顷。

    廉租住房建设用地在经济适用住房用地和普通商品住房用地中统一调配。

    3、中低价位、中小套型普通商品住房建设用地和政府保障性住房用地合计约45.53公顷，约占到2008年中心城住房用地供应总量的73%。 

    （四）住房建设计划

    1、经济适用住房、廉租住房、经济租赁房（含人才公寓）、外来务工人员公寓年度建设计划。

    经济适用住房(含部分廉租住房)建筑面积约12万平方米；经济租赁房（含人才公寓）和外来务工人员公寓建筑面积约3.8万平方米；

    2、普通商品房储备土地出让计划。

    普通商品房年度土地出让计划约51.97公顷。其中，出让土地的中低价位、中小户型商品房设计总住宅建筑面积的5%，由政府按成本价回购作为保障性租赁住房。 

    (五)土地储备地块套型建筑面积结构比例规定必须符合国办发(2006)37号文件精神的要求。

    (一)积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。

    1、保障住房用地供应，调整住房供应结构。按照全市住房发展目标，优先保证中低价位、中小套型普通商品房、经济适用住房、廉租住房和经济租赁房（含人才公寓）的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。进一步调整住房供应结构，适应新政策的要求。

    2、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，在符合各项规划(如历史文化遗产保护规划等)以及各项规划控制原则和规范的前提下，对新区适当提高住房建筑的容积率水平。

    3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

    (二)加强商品住宅开发建设管理。

    1、继续加大普通商品房建设。建立并完善土地供应制度，应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续推进中低价位、中小套型普通商品房用地的招标出让。

    2、落实住房开发项目中套型结构比例的规定。新建或改建住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度和住宅建筑净密度两项强制性指标的规定，必须符合本计划中相关套型建筑面积结构比例的规定。

    (三)加强政策性住房的建设与管理，逐步扩大政府保障性住房的保障范围。

    1、扩大保障性住房的覆盖面。扩大廉租住房制度实施覆盖面和受益面，加强各类经济适用住房、经济租赁住房（含人才公寓）和外来务工人员公寓的建设，强化保障性住房的保障作用。

    ２、加强政府保障性住房建设资金管理，建立和落实稳定的住房保障资金筹措渠道。全市年度土地出让净收益的一定比例用于政策性住房(含廉租住房)建设。各级财政要加大支持力度，加强资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。

    ３、继续完善经济适用住房管理，进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家和余姚市经济适用住房管理的各项政策，加大经济适用住房建设与销售过程的监管力度。

    (四)加大对闲置土地的处置力度。

    市国土资源、规划等部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

    (五)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。

    引导居民通过换购租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位的中小套型住房供应。

    (六)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。

    建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度，建立和完善市场监测分析工作机制。市统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

    (七)坚持正确的舆论导向。

    加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

    (八)做到组织落实与制度落实。

    在市政府领导下，明确城市各部门的岗位责任和相互配合的责任，共同抓好组织落实、制度落实。

    (九)严肃查处违法违规行为。

    根据有关法律法规的规定，市政府各有关部门要加强市场监管，严肃查处违反或规避套型结构要求的违法违规行为。对情节恶劣、性质严重的违法违规行为，要公开曝光、从严处罚。

由于资料收集原因和编制时间较为仓促，本计划实施过程中住房建设项目可能有所调整变动，但必须符合国家和本市房地产调控的相关政策。

 

 

 

2008年度住房建设计划一览表